Cómo reclamar los gastos hipotecarios abusivos

La práctica sigue siendo habitual entre las entidades financieras, y por ello, como sucediera con las cláusula suelo, muchos clientes han procedido a la reclamación de gastos de la hipoteca.

Cómo reclamar los gastos hipotecarios abusivos

Una ardua lucha es lo que han tenido que pasar miles de afectados, con reclamaciones y búsquedas de asesoría legal y en favor de sus derechos como consumidores, hasta que la justicia comenzara a apreciar gastos abusivos.

Precisamente en julio del año pasado se produjo una nueva oleada de demandas contra la banca, después de que una jueza de Primera Instancia de Alcorcón condenara a Bankia a devolver los gastos hipotecarios a un cliente, incluyendo el AJD (impuesto de actos jurídicos documentados). Este grava aún más al consumidor en concepto de un porcentaje de la escritura ante notario que, aunque varía según la comunidad autónoma, se sitúa en torno a los 3.500 euros de media.

El precedente lo sentó el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea en enero de 2014, además de una posterior sentencia del Tribunal Supremo. Estas instaron a que se devolvieran a los clientes gastos en concepto de intereses de demora, cláusula de vencimiento anticipado, gastos de notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, se estima que la banca ha estado solicitando durante décadas una provisión de fondos a los clientes del 15% sobre el total del valor de la compraventa, pero las sentencias mencionadas vinieron a decir que no es al cliente a quien corresponde todo ese gasto y, por tanto, instó a hacer devoluciones.

La práctica sigue siendo habitual entre las entidades financieras, y por ello, como sucediera con las cláusula suelo, muchos clientes han procedido a la reclamación de gastos de la hipoteca. Bufetes de abogados a lo largo del país se han apresurado a ofrecer este servicio para reclamar gastos hipoteca.

Cómo reclamar los gastos de hipoteca

Para empezar, hay que tener claro a qué hace referencia eso de los gastos de escritura hipotecaria: los del notario, los del Registro de la Propiedad, los de la gestoría en caso de que esta fuese propuesta o impuesta por el banco, así como el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Hasta la mencionada sentencia de julio del año pasado, no había habido unanimidad a la hora de instar a su devolución.

Vilches Abogados es uno de los despachos de abogados en Madrid que se dedica a asesorar en la reclamación de estos gastos considerados abusivos. Lo cierto es que los bancos, como ya demostraron con las cláusulas suelo o con las preferentes, se valen de un lenguaje muy técnico que el cliente no siempre comprende, además de por un trato de confianza y cercanía que, desde las sucursales locales, han tratado de forjar durante años. En este contexto, contar con un bufete de abogados con experiencia y rigor parece una opción a considerar.

Como explican desde Vilches Abogados, para proceder a la reclamación un profesional necesita una documentación mínima: copia de la escritura de la hipoteca (incluyendo posibles actualizaciones y ampliaciones), certificado de empadronamiento si es vivienda habitual, últimos recibos de la hipoteca, factura de los gastos de gestoría, factura del Registro de la Propiedad, carta de pago de impuestos por constitución de hipoteca (como el AJD) y factura del notario.

Los despachos de abogados se deben comprometer, además, a tratar cada caso de forma personalizada, de manera que identifiquen cláusulas suelo y gastos abusivos antes de proceder a la reclamación. Algunos se prestan incluso a realizar este paso de manera gratuita, y luego se procedería, en su caso, a llevar el caso a defensor del cliente y a la vía judicial.

A modo orientativo, señalamos que un bufete como Vilches Abogados fija sus honorarios para la reclamación en 80 euros IVA incluido, más el 15% de las cantidades que consigan recuperar a favor del cliente.

Quién puede beneficiarse

Como señalan desde Vilches Abogados, la reclamación puede hacerla todos los clientes que tengan hipotecas vivas: “Se estiman en unos 1.500 millones de euros la cantidad que deben devolver los bancos. Entre eso dinero puede estar el nuestro”, señalan desde el bufete.

También recuerdan la fecha máxima que se suele señalar desde la sentencia del Tribunal Supremo, cuatro años, de manera que los clientes están emplazados a reclamar antes del 24 de diciembre de 2019. Pueden hacerlo también quienes pagaran su hipoteca cuatro años antes de la sentencia, es decir, entre diciembre de 2011 y diciembre de 2015.

El número de entidades que han tenido que devolver cantidades en concepto de gastos de hipoteca es cada vez mayor, y abarca ya nombres como BBVA, Banco Popular, Bankia, Liberbank o Caixabank.

En el caso de Bankia, por ejemplo, el Juzgado de Primera Instancia de Alcorcón dictó que la entidad prestamista no queda al margen de tributos, sino que es sujeto pasivo, al menos, en el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Se consideraba abusivo estipular que es el consumidor el que debe pagar los tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Más claro incluso resultado el caso de CaixaBank en el que la jurisprudencia citaba que “no es de recibo imponerle al prestatario todo gasto pensable”, y definía también a la entidad como sujeto pasivo en cuanto al AJD.

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